 Президиум ВАС РФ в распоряжении от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009 изложил собственную позицию в отношении вопроса, касающегося подведомственности спора о признании собственности на жилые помещения согласно соглашению Соинвестирования строительства при банкротства заказчика застройщика.
Суть спора
Между министерством общестроительного комплекса Столичной области, органом местного самоуправления и ООО СвятоГрад-Инвест (потом - общество, должник) был заключен соинвестиционный договор (потом - договор) на выстраивание многоквартирного жилого дома.
В умыслах реализации договора между участником и обществом долевого строительства Е.П. Поповой заключен контракт соинвестирования, по условиям которого общество обязалось обеспечить строительство жилого дома и передать участнику право собственности на квартиру в указанном доме. Обязанности по уплате цены имущественных прав были выполнены Е.П. Поповой полностью.
Для достройки жилого дома общество заключило с ТСЖ Пионер (потом - ТСЖ) добавочное соглашение к договору, по условиям которого к ТСЖ перешли все права и обязанности в части завершения и инвестирования строительства жилого дома. Обязательство по уплате задолженности по кредиту общества к ТСЖ не перешла. Контракты соинвестирования, завизированные обществом с гражданами-инвесторами, ТСЖ не перезаключило.
Решением собрания инвесторов возводящегося жилого дома установлена обязательство каждого занести добавочные финансовые средства на завершение строительства жилого дома. Потом на базе разрешения органа местного самоуправления жилой дом был открыт.
арб суд решил о признании общества несостоятельным (банкротом) и вводе в отношении него процедуры конкурсного производства.
В связи с невыполнением обществом собственных обязанностей согласно соглашению соинвестирования Е.П. Попова обратилась в суд неспециализированной юрисдикции с иском о признании за ней собственности на квартиру, и вдобавок о взыскании неустойки и сумм задолженности согласно соглашению. В связи с отказом суда в принятии иска ссылаясь на неподведомственность ему данных споров Е.П. Попова была вынуждена обратиться с этими же притязаниями в арб суд в рамках дела о банкротстве должника.
При рассмотрении настоящего дела перед судами появился вопрос подведомственности спора о признании собственности на жилые помещения согласно соглашению соинвестирования строительства при возбуждения процедуры банкротства в отношении организации-заказчика застройщика.
Вопрос подведомственности спора о признании собственности на жилые помещения согласно соглашению соинвестирования строительства при банкротства заказчика застройщика
Распространена обстановка, когда заказчик застройщик в нарушение притязаний контракта, часто именуемого сторонами как контракт соинвестирования строительства жилого дома, на протяжении долгого времени не делает условия по сдаче дома в эксплуатацию и передаче гражданам-инвесторам оплаченных ими квартир. Для окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию права и обязанности по строительству и инвестированию дома передаются от заказчика застройщика к новому соинвестору на базе отдельного соглашения в частности без перезаключения контрактов соинвестирования с гражданами. Часто новым соинвестором выступает ТСЖ.
Для оформления официального и легального права единоличной собственности на квартиры граждане обращаются в суд неспециализированной юрисдикции с исками в один момент к заказчику застройщику-должнику (как стороне контракта соинвестирования) и ТСЖ. Притязания граждан о признании за ними собственности на квартиру суды удовлетворяют независимо от того, занесли ли граждане-инвесторы добавочные финансовые средства на окончание строительства жилого дома. Если не занесли, эти средства взыскиваются с ТСЖ по суду.
Но, после того как заказчик застройщик арб судом согласится несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды неспециализированной юрисдикции отказывают гражданам в принятии заявлений о признании за ними собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
Подобная юридическая обстановка имеет место и при предъявления иска о признании права на долю в праве неспециализированной долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
При этих событиях граждане-инвесторы, руководствуясь положениями § 7 гл. недвижимым закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве) (потом - Закон о банкротстве), вынуждены обращаться с исками о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру как правило это называется признание права собственности на квартиру к заказчику застройщику (должнику) и ТСЖ в арб суд в рамках дела о банкротстве заказчика застройщика.
Не смотря на то, что практические события таких дел тождественны, в практике арбитражных судов сейчас выделились два разных подхода к их разрешению.
Первый юридический подход к разрешению дел по искам граждан о признании собственности на жилые помещения
Суды, придерживающиеся первого подхода, основываются на том, что иски граждан о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру обычно это именуется признание права собственности на квартиру относятся к компетенции арбитражных судов, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника и могут быть удовлетворены в рамках данного дела по иску гражданина, рассмотренному с участием ТСЖ, которое не является банкротом.
В это же время во многих случаях суды удовлетворяют сообщённые гражданами притязания о признании за ними собственности на квартиры, не обращая внимания на невнесение недвижимым добавочных денежных средств и отсутствие завизированных с ТСЖ актов приема-передачи квартир. Суды показывают, что признание за участником строительства собственности на объект недвижимым имущества не лишает ТСЖ как нового заказчика застройщика возможности требовать компенсации собственных затрат по достройке жилого дома самостоятельно (см., к примеру, Распоряжение ФАС Столичного округа от 09.07.2012 по делу N А41-26287/09).
В других случаях, не обращая внимания на подобную обстановку, суды отказывают в удовлетворении сообщённых притязаний ссылаясь на невнесение гражданами-инвесторами добавочных денежных средств и несоблюдение правил § 7 гл. IX Закона о банкротстве, то есть условий, перечисленных в ст. 201.11 данного Закона.
Второй юридический подход к разрешению дел по искам граждан о признании собственности на жилые помещения
Суды, придерживающиеся второго подхода, при рассмотрении исков граждан о признании собственности на жилые помещения отказывают должнику в их удовлетворении и прекращают делопроизводство (оставляют без рассмотрения) в отношении нового соинвестора (ТСЖ) в связи с неподведомственностью арбитражным судам данных споров.
Собственную позицию они обосновывают тем, что ТСЖ - независимый субъект гражданских правоотношений, не признанный несостоятельным (банкротом), и по отношению к нему не могут использоваться особые правила п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, действующие при предъявлении притязаний о признании собственности к должнику-заказчику застройщику. Потому, что правоотношения сторон (с учетом передачи ТСЖ от должника прав и обязательств по соинвестиционному договору) появились из контрактов об инвестировании строительства, заключенных между физическими лицами и застройщиком, подобающие споры подлежат рассмотрению судом неспециализированной юрисдикции.
Суды кроме того показывают, что должник является ненадлежащим ответчиком по притязанию граждан о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру как правило это называется признание права собственности на квартиру, потому, что до возбуждения дела о собственном банкротстве и до окончания строительства передал ТСЖ права и обязанности заказчика застройщика по соинвестиционному договору. Должник правами в отношении квартир в спорном жилом доме не владеет, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения сообщённых к нему притязаний правильно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.
Выводы судов нижестоящих коллегии и инстанций судей ВАС РФ
Суд первой инстанции частично удовлетворил притязания Е.П. Поповой, признав за ней право собственности на квартиру. Кроме того признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения притязаний, включенных в реестр притязаний кредиторов, часть финансовых притязаний Е.П. Поповой.
Удовлетворяя притязание Е.П. Поповой о признании за ней собственности на квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что она всецело занесла финансовые средства в уплату квартиры согласно соглашению соинвестирования, арестанту с должником как заказчиком застройщиком, который потом признан банкротом, в связи с чем предоставленное к нему притязание ввиду ст. 201.8 Закона о банкротстве подлежит рассмотрению лишь в рамках дела о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции покинул определение суда первой инстанции без изменения, руководствуясь иными мотивами. Суд указал, что в связи с переходом от должника к ТСЖ прав и обязательств заказчика застройщика притязание о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру обычно это именуется признание права собственности на квартиру в этом доме подлежало предъявлению к ТСЖ, но отказ в иске соинвестору, за счет средств которого дом был полностью выстроен, не отвечает справедливости и принципам разумности. Суд подчернул, что ТСЖ не лишено возможности требовать с Е.П. Поповой выплаты собственных затрат по окончанию строительства дома в независимом порядке.
Суд кассационной инстанции судебные акты судов нижестоящих инстанций отменил в части признания за Е.П. Поповой собственности на квартиру, в удовлетворении этого притязания отказал. Суд исходил из того, что для признания за Е.П. Поповой собственности на квартиру не соблюдено одно из необходимых условий, предусмотренных п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, то есть - отсутствует акт приема-передачи квартиры. Суд кроме того указал, что должник, передавший права заказчика застройщика ТСЖ, не является хозяином дома и не может быть признан надлежащим ответчиком по делу.
В Определении от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009 комиссия судей ВАС РФ пришла к выводу о потребности пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Комиссия судей ВАС РФ обратила всеобщее внимание на то, что п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве не исключает возможность предъявления к должнику, не имеющему статус заказчика застройщика по отношению к заявителю, притязаний о признании собственности вне рамок дела о его банкротстве и после даты признания арб судом должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства. Следовательно, подобные дела могут рассматриваться не только арб судом, но и судом неспециализированной юрисдикции с учетом характера спора и субъектного состава участвующих в деле лиц.
|
